一股作气：怡保花园 受惠资产重估

近期，国内一些企业掀起信托热潮，既将旗下的业务产业信托或商业信托化，从而释放及推高估值。

目前正计划将购物广场产托化的怡保花园（IGB，1597，主板产业股），可因资产重新评估之下而从中受惠。

怡保花园是一家业务多元化的企业集团，并且是国内和海外产业领域的主要业者之一，业务范围涵盖建筑、产业发展、零售发展和酒店，且遍布在亚洲、澳洲、美国和欧洲市场。

在核心产业业务方面，该集团在业务遍布区投资和管理多样化的长期商业、零售、住宅和酒店资产。

在今年4月和5月，怡保花园宣布，通过子公司科技资产（KAssets，6653，主板产业股）旗下购物广场，成立怡保花园产业信托（IGB REIT）。

在怡保花园产业信托的初期投资组合中，将涵盖谷中城美佳广场（Mid Valley Megamall）和The Gardens广场。

10亿令吉资产重估进账

这项举措不仅能释放有关购物广场的价值，并且也将实现该集团的投资项目，以及以更有效地税务架构，为股东创造更多的价值。

大马研究分析估计，产托计划将为怡保花园创造将近10亿令吉资产重估进账。

为此，不排除该集团将向股东派发特别股息，但也需为海外项目筹集资金之下取得平衡点，且目前正在探讨台北和伦敦探讨发展的机会。

随着怡保花园已部署让购物广场产托化，该集团未来可能将旗下的办公室和酒店业务同样产托化。

在大马股市掀起信托潮之际， 预计零售广场产托上市后，办公室产托有望紧接上市，甚至可能包括酒店产托。

尽管如此，该集团也可逐渐让办公室和酒店业务的资产，逐渐转移至怡保花园产业信托。然而，据了解，为更专注业务，该集团很大可能性将业务分拆成三个产托，并从税务制度带来的优惠，能够释放更多的价值。

一旦计划让办公室和酒店业务以个别产托上市，将能成为另一个重大催化剂。

盈利赚幅逐年改善

怡保花园在2007年至2011年的业绩表现方面，基本上呈现稳定的增长动力，且近年来的股息有提高的趋势。

该集团的营业额，在2007年至2009年分别为6亿7393万令吉、6亿8822万令吉和6亿4244万令吉，并在2010年突破至7亿1936万令吉，2011年则达7亿7213万令吉。

净利则从2007年的1亿3685万令吉，逐年提高到1亿5496万令吉、1亿5898万令吉、1亿7462万令吉，以及2011年创2亿3765万令吉。

由此可见，净利从2007年到2011年的增长幅度达73.7%，远远高于同期营业额只有14.6%的增长幅度。

为此，显见该集团的盈利赚幅，逐年已取得改善，并从2007年的20.3%，到2011年已提高至30.8%。

在过去5年的派息记录方面，2007年到2009年同样派发每股2.5仙，而在2010年则达4.65仙（包括每股相等于2.15仙的库存股股息），2011年更是年提高至7.5仙。

最新单季业绩表现也同样优异，营业额在今年首季按年扬24%至2亿2289万令吉；净利飙48%至5744万令吉。

料派特别股息

拉昔胡申研究分析预计，通过产托计划下，该集团有望派发每股24仙特别股息；若今年的股息维持与去年一样，合计将达31.5仙。

依据周五闭市价格RM2.72和假设本财年的股息为31.5仙计算，该股的周息率可达11.58%。

至于在估值方面，以过去四个季度净利计算（每股盈利为17仙），其本益比为16倍。

相比该集团在截至3月31日的每股RM2.33净资产，目前的市场交易价位相等于1.17倍。

股东基金34.7亿

截至3月，该集团的现金与银行余款为6亿9052万令吉，而另外2162万令吉的现金则在房屋发展户头内。

尽管该集团的总贷款达10亿8698万令吉（而净贷款为3亿7484万令吉），但其股东基金超过34亿7685万令吉。

投资风险方面，则包括令市场期待的特别股息落空、酒店的入住率、零售和办公室的出租率下滑等因素。