一股作气：城中城产业 产托化推高估值

长期合约的更新、产业的竣工与出租、新产业发展计划和翻新产业，都是城中城产业（KLCCP，5089，主板产业股）未来盈利的增长动力。

其中，备受投资者瞩目的，就是该集团资产信托化（REIT-ing）计划，更是其重大的催化剂。

通过资产信托化，将有助于释放城中城产业旗下产业组合的价值，进而推高该股已被低估的估值。

城中城产业管理层曾表明，资产信托化是该集团的最终目的，但目前仍未有具体的计划。

市场一般认为，该集团推出产业信托只是时间方面的问题，且将能释放其产业价值和推高该股估值。

该集团翻新宏图大厦的举动，更是被认为其产业信托化计划的其中一个里程碑，推动成为产托上市的推动因素。

肯南嘉投资研究指出，无论该集团将旗下所有产业或部分产托化，预料将在可赎回可转换无担保债券股（RCULS）全面转换后才落实。

节省15%税率

此举是为了避免产托化后，其每股盈利和股息遭到稀释化，进而影响其股价走势表现。

同时，在产托化后，也将能让该集团在税务上更具优势，节省达15%的税率。

依据现有的政策，产托只需支付缴付10%预扣税，相对于该集团缴付的25%公司税。

城中城产业所涉及的业务，主要分为产业投资（概括办公室和零售）、酒店管理，以及设施管理和停车场服务。

该集团拥有多样化的产业组合，尤以吉隆坡市中心一带为主，包括办公室大厦，如国油双峰塔、埃克森大厦、国油第三大厦、吉隆坡阳光购物广场、豪华酒店——文华东方酒店，并且持有明讯大厦33%股权。

至于在隆市中心以外的产业组合，该集团则拥有宏图大厦，并且已完成第一阶段的翻新工程。

此外，城中城产业也通过旗下两家独资子公司——KLCC Urusharta和KLCC Parking Management，各别提供设施管理和停车场管理服务。

过去4年稳定增长

在业绩表现方面，无论是在财表上的顶线或底线数据，城中城产业在过去四年皆取得稳定增长。

其营业额从2008年3月31日财年的8亿4304万令吉，逐渐提高到8亿6122万令吉（2009财年）、8亿8134万令吉（2010财年）和9亿2638万令吉（2011财年）。

净利增长比营收表现更为优越，从2008财年的4亿4176万令吉，增长到5亿3565万令吉（2009财年）、6亿4758万令吉（2010财年）和7亿608万令吉（2011财年）。

股息派发上，过去四年分别为12仙（2008财年）、10.5仙（2009财年）、11仙（2010财年）和12仙（2011财年）。

为跟随全球财务标准，城中城产业的财政年已从3月31日，更改至12月31日。

派息4仙

2011年4月1日至12月31日为期9个月的财务，该集团的营业额达7亿4589万令吉，而净利则为6亿5760万令吉，赚幅达到88%，并且派发10仙股息。

在2012年首季，其营收和净利分别达2亿7584万令吉和1亿146万令吉，同时宣布派发4仙股息。

派息次数提高

肯南嘉投资研究对于城中城产业在第一季就派股息感到正面惊喜，因该集团在过去的作风，都是在第二季和第四季才派股息。

在这项举措之下，不排除该集团有望在未来，提高派发股息的次数，以吸引更多投资者的目光。

支撑其股息派发次数提高的主要潜能，包括该集团可从国油第三大厦享有更高的盈利基础，以及国油双峰塔的长期租赁合约即将更新。

依据过去4个季度的所派发的股息，每股合计达14仙，以周五闭市价格计算，其周息率达4.15%。

同时，截至2012年3月31日，城中城产业的每股净资产达RM6.95，目前的交易水平出现过半折价。

然而，不得不提的是，一旦其可赎回可转换无担保债券股全面转换，将稀释化每股盈利、股息和净资产等。

前景看俏

展望未来，城中城产业董事部预料，本财年仍可取得稳定的业绩表现，主要获得办公室空间的长期合约支撑，且零售空间料可改善；而酒店业务则将维持竞争。

拉昔胡申研究称，翻新宏图大厦、发展Lot D土地和更新长期租赁合约，是该集团接下来的主要增长推动力。

投资风险方面，则包括文华东方酒店的客房入住率、可赎回可转换无担保债券股的转换导致盈利和股息稀释化，以及办公室空间在隆中心出现供过于求情况。